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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
“人才引领驱动”高质量发展的湖北实践****** 习近平总书记在党的二十大报告中提出，必须坚持“人才是第一资源”，深入实施“人才强国战略”，坚持“人才引领驱动”。 高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新优势，核心支撑在人才，关键是要坚持人才引领驱动，走出一条从人才强、科技强，到产业强、经济强的发展道路。 近年来，从出台人才发展激励“十六条”，到支持湖北实验室开展人才管理体制改革，再到首次在全省范围开展“人才服务月”活动……一项项有力举措，正将“惟楚有才”的美誉转化为“人才兴鄂”的现实生产力，“湖北造就人才、人才成就事业”的发展生态已然形成。 踏上新征程，沿着总书记指引的方向，湖北坚持人才引领驱动，以人才“智高点”抢占发展“制高点”，拉开了以人才之能助力先行区建设的行动大幕。 坚持以用为本，建立以人才核心支撑的科技创新和产业竞争优势 创新驱动，实质上是人才驱动。 积极创建武汉国家级吸引和集聚人才的平台，依托在鄂全国重点实验室、湖北实验室、重大科技基础设施等高能级创新载体，组织广大科技人才开展“尖刀”技术攻关，涌现出一批重大科技成果，有力提升产业链供应链韧性和安全水平。 人才引领产业，产业集聚人才，产才融合发展，是打造现代化产业体系的必由之路。 荆门高新区通过引进锂电行业巨头湖北亿纬动力有限公司董事长刘金成博士、循环经济龙头企业格林美公司董事长许开华教授投资兴业，带动新宙邦、恩捷股份、科达利等产业链细分领域项目集群落户，形成化工循环、装备制造、新能源新材料等3条千亿级产业链。目前，荆门高新区人才总量已近7万人，柔性引进两院“院士”2人，入选国家级和省级重点人才计划专家10人。 推进人才发展一体化，赋能区域协调发展 去年12月底，“武汉都市圈”“襄阳都市圈”“宜荆荆都市圈”人才发展联盟相继揭牌运行，以人才一体化示范引领区域协调发展一体化，增强城市群整体竞争力，加快构建新发展格局。 鄂州与武汉50多家高校、科研院所建立战略合作关系，组建产业技术研究院3家，创建省级科技创新平台28家，引进专家教授612名。黄石联合武汉高校组建12家主导产业技术研究院，集聚科技领军人才和核心专家78名。黄冈与武汉60余所高校院所开展产学研合作，转化科技成果194项…… 湖北隆中实验室与湖北应急产业技术研究院（随州）、湖北华阳汽车变速系统股份有限公司（十堰）签订人才发展合作协议，致力促进人才资源共建共享、优势互补、互利共赢。 宜昌、荆州、荆门、恩施积极谋划绘制《宜荆荆恩千亿产业人才地图》，引导人才向区域内绿色化工、新能源新材料、生物医药、装备制造等重点产业集聚。 完善人才战略布局，把建设战略人才力量作为重中之重来抓 战略人才力量是支撑高水平科技自立自强的重要力量。 近年来，我省制定《关于支持战略科技人才后备力量的若干措施》，从量身定制搭建科研和学术交流平台、周期内给予每人500万元经费支持、提供礼遇和绿色通道服务等10个方面，给予战略科技后备人才“见苗浇水、精准滴灌”式支持。 优化实施省科技创新战略团队项目，将解决“卡脖子”关键核心技术问题作为项目遴选重要条件，重点面向光电子信息、智能制造、新材料、生物健康等领域，遴选79个科技创新团队，其中35个涉及技术攻关，474名科技人才参与其中。 持续实施省青年拔尖人才培养项目，在首批遴选135人的基础上，首次采取“评审制+举荐制”方式，择优选拔第二批110名青年人才，两批次全周期支持资金达1.3亿元。加强青年科技人才支持力度，我省获批12个国家重点研发计划青年科学家项目，立项数居全国第4。 制定出台《关于加强卓越工程师队伍建设的若干意见（试行）》，成为该领域全国第一份省级层面出台的综合性文件。对标全省重大产业布局，推动建设卓越工程师校企“1+1”实践实训基地。组建省制造业工程师协会，开展全球光电子信息卓越工程师大赛，吸引海内外优秀工程技术人才来鄂创新创业。 坚持各方面人才一起抓，技工院校在校生突破10万人，社会事业人才总量突破6.5万人，全省人才队伍规模、结构、层次进一步优化。 放权松绑减负，让人才各尽其用、各展其才 近年来，我省聚焦人才培养、使用、评价、服务、支持、激励等重点领域关键环节，纵深推进人才发展体制机制改革，实施更加积极、更加开放、更加有效的人才政策，人才创新创造活力进一步迸发。 ——加快放权，向用人主体真授权、授到位。去年，长飞光纤、华工科技、高德红外、人福医药、华中数控、盛隆电气、国创高科等7家高新技术企业获授高级职称评审权。 ——减少“繁文缛节”，让人才有更多自主支配权。出台“松绑财政科研经费20条”，试行科研经费“包干制”、行政助理、经费审计师等制度，赋予重点用人单位和战略科技人才更大技术路线决定权、更大经费支配权、更大资源调度权。 ——强化激励，让人才有更多获得感。在湖北自贸区试行高端人才和紧缺人才个税奖补政策；对战略科学家、科技领军人才等高层次人才实行年薪制、协议工资制、项目工资等灵活多样的收入分配形式；武汉市经开区发布 “人才政策黄金十条”：对战略科技人才，给予最高1亿元资金资助…… ——合理评价，催发人才创新激情。深入推进国家科技成果评价改革试点，承接开展国家科技人才评价改革试点，着力破解科技成果评价、科技人才评价难题；制定特殊人才举荐认定办法，展示湖北“不拘一格选人才”的开放姿态；在全国率先推行人才动态评价“注册制”“积分制”，构建多元化人才评价制度。 办好人才“关键小事”，塑造以诚待才的人才发展生态 我省从优化人才环境、提供便利化服务等方面着手，涵养“近悦远来”的人才发展生态—— 去年，首次在全省范围内集中组织“人才服务月”活动，开展政策宣讲活动1368场次，直接受益97万余人次，推出金融支持人才产品200余款，组织7000余名专家人才参加健康体检，协调解决3000余名高层次人才子女入学问题，筹集人才房源7.5万余套，发放人才房补超过2400万元，人才获得感、归属感进一步增强。 宜昌市健全以“实习求职免费住、就业3年免房租、购房帮忙付首付、购房贷款提额度、公积金还款无压力”为核心的人才低成本易居政策体系，并在全国首创推出在校大中专学生预缴住房储备金制度，受到广大人才热烈欢迎。 眼下，荆楚大地正在成为各方英才心生向往之地、价值实现之地。奋进建设先行区新征程，各类人才奋楫争先正当时。（李婷） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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